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中國社會科學(xue)院城市與競爭力(li)研(yan)究(jiu)中心主任倪鵬飛近日在中新社國是論壇cheng)媳硎荊020年,樓市將(jiang)繼續處在降(jiang)溫通(tong)道,在沒有重大政(zheng)策轉向和意外事件沖(chong)擊下(xia),不huan)岢chu)現(xian)劇(ju)烈波(bo)動(dong)。

發言摘要(yao)如下(xia)︰

2019年的(de)回顧

2019年,樓市初步進入穩定健康發展(zhan)狀態,基(ji)本(ben)實(shi)現(xian)三(san)穩調控(kong)目標,是近年來(lai)最好的(de)狀態。具體看︰

第一,時ben)瀋希 戎杏斜洌 募灸孀 /p>

全國房價增幅經(jing)歷降(jiang)、升、降(jiang)再企穩的(de)過程,同比增幅由2019年6.6%。銷售額(e)變動(dong)總體平穩,月度(du)商品房銷售額(e)增長率有升有降(jiang),2019年同比增長-0.1%。新開工面積、施(shi)工面積與竣工面積之間的(de)增幅差距由大變小(xiao)。反映出(chu)總體的(de)現(xian)房供應(ying)在增長,潛(qian)在供給(gei)又在持續增加。待售商品房面積持續下(xia)降(jiang),但下(xia)降(jiang)由加速(su)轉向減速(su)。2019年2月至(zhi)10月,現(xian)房存銷比由17.94(月)持續下(xia)降(jiang)到15.92(月),已(yi)處于(yu)6~18個月的(de)合理區間。期房存銷比由2016年的(de)3.1(年)下(xia)降(jiang)至(zhi)2017年的(de)2.8(年)和2018的(de) 2.7(年),但到2019年逆勢(shi)上升至(zhi)3.0年,期房去化壓力(li)較xian) qian)有所(suo)增加。全國房地(di)產開發投資(zi)額(e)增幅變動(dong)平穩,2019年同比增長9.9%。

第二(er),空間上,降(jiang)溫明(ming)顯,分化再現(xian)。

全國房價總體下(xia)降(jiang)城市數量和下(xia)降(jiang)速(su)度(du)超過去年同期。一、二(er)線城市增速(su)同頻回升,三(san)、四線城市增速(su)共(gong)同下(xia)降(jiang)。東(dong)部地(di)區房價增速(su)變動(dong)相對平穩,中西部和東(dong)北地(di)區增速(su)明(ming)顯下(xia)降(jiang)。城市群(qun)中心城市房價同比增速(su)回升,非中心城市城市房價增速(su)有所(suo)下(xia)降(jiang)。

分析原因︰總體上,面對復雜嚴峻的(de)國內經(jing)濟形勢(shi),中央調控(kong)持續給(gei)力(li)不動(dong)搖,基(ji)礎制(zhi)度(du)改革邁(mai)出(chu)重要(yao)步伐,效果顯著,值得點(dian)贊。具體看,持續調控(kong)的(de)力(li)度(du)qun)徒謐嘀zhi)接和間接影響金融機構等市場的(de)行為(wei)和預(yu)期,導致總體穩定的(de)前(qian)提(ti)下(xia),樓市冬(dong)冷(ling)、春熱、夏暖(nuan)、秋涼,樓市年穩季變。

2020年展(zhan)望

2020年樓市將(jiang)繼續保持“年穩季變”的(de)特點(dian),空間持續分化,風(feng)險如影隨(sui)行xiao)/p>

第一,總體上,市場繼續處在降(jiang)溫通(tong)道。在沒有重大政(zheng)策轉向和意外事件沖(chong)擊的(de)情況下(xia),不huan)岢chu)現(xian)劇(ju)烈的(de)波(bo)動(dong)。

具體看,商品房價格同比增幅保持在5-8%區間,商品房銷售面積同比增幅將(jiang)保持在-1到2%,房地(di)產開發投資(zi)同比增速(su)將(jiang)持續在7-10%區間內。

主要(yao)因為(wei)︰城鎮(zhen)化率加速(su)期決定市場預(yu)期相對樂觀。住房剛zhao)浴 納菩院橢?眯棖笠廊喚洗蟆3chao)房的(de)利益機制(zhi)沒有xing)耆 chu)。宏觀經(jing)濟和外部環境對房地(di)產不利影響有限。樓市調控(kong)不太(tai)可能放松。

第二(er),時ben)瀋希 jiang)溫中還有起伏和波(bo)動(dong)。

2020年春夏秋冬(dong)的(de)樓市仍將(jiang)面臨,升降(jiang)交替,窄幅波(bo)動(dong)。因為(wei)市場環境及預(yu)期在不斷變化中,調控(kong)政(zheng)策或根據樓市當(dang)期和未(wei)來(lai)可能的(de)變化會適時微調。

第三(san),空間上,城市分化可能持續凸顯。

2020年,一、二(er)線城市xiao) dong)部城市xiao) 際腥Τ鞘腥qun)、特殊資(zi)shi)闖鞘杏 摹?逑嘸耙韻xia)城市xiao)?韃慷dong)北城市xiao) 鞘腥qun)以外、資(zi)shi)純萁叱鞘械de)經(jing)濟和人(ren)口的(de)分化將(jiang)持續。

主要(yao)因為(wei)︰經(jing)濟基(ji)本(ben)面變化決定樓市在空間上持續分化。2020年國家(jia)一些區域政(zheng)策調整以及新的(de)區域規劃陸續出(chu)台將(jiang)加劇(ju)分化。過去2017-2018年邊緣區域樓市的(de)逆襲(xi)將(jiang)加劇(ju)分化。

第四,風(feng)險上,總體下(xia)降(jiang)中局(ju)部可能上升。

當(dang)前(qian)的(de)均衡是鐵(tie)令(ling)下(xia)的(de)弱均衡,調控(kong)操作(zuo)若有不當(dang),樓市運行有滑出(chu)合理區間的(de)風(feng)險。市場主體尤其(qi)開發企業面臨資(zi)金鏈斷裂和破產倒閉風(feng)險。總體存銷比再度(du)回升預(yu)示個別(bie)區域過剩(sheng)嚴xian)亍/p>

2020年對策建議

應(ying)堅持調控(kong)不動(dong)搖,完善調控(kong)的(de)機制(zhi),加快相關基(ji)礎制(zhi)度(du)改革。

第一,重構房地(di)產與宏觀經(jing)濟關系(xi)。妥善應(ying)對宏觀經(jing)濟和外部環境的(de)挑戰。讓住房回歸到民生(sheng)的(de)初心、居住的(de)功能。在抑制(zhi)炒(chao)的(de)同時,支持剛zhao)孕棖蟆 納菩孕棖蠛橢?眯棖蟆H夢仍齔?胛嚷?脅  俳康di)產的(de)轉型(xing)升級帶(dai)動(dong)整體結構的(de)調整。加快城市更(geng)新和舊(jiu)房改造,讓房地(di)產在調控(kong)中邁(mai)向高質量發展(zhan)。

第二(er),堅持房地(di)產調控(kong)不動(dong)搖。提(ti)升調控(kong)的(de)政(zheng)治佔位,保持戰略定力(li)。強化三(san)穩目標,落實(shi)主體責任。實(shi)施(shi)區間調控(kong),把握節奏與力(li)度(du),用好極(ji)限施(shi)壓。做(zuo)好防控(kong)樓市雙向劇(ju)烈波(bo)動(dong)預(yu)案。

第三(san),完善“一城一策”調控(kong)機制(zhi)。完善“一城一策”全國住房、土(tu)地(di)和金融的(de)市場監管體系(xi)。健全“一城一策”的(de)住房、土(tu)地(di)、金融的(de)聯動(dong)機制(zhi)。探索土(tu)地(di)、財稅(shui)和金融等統一性政(zheng)策“一城一策”執行xiao)L剿鰲耙懷且徊摺鋇de)主要(yao)政(zheng)策匹(pi)配機制(zhi)。

第四,加快基(ji)礎性配套制(zhi)度(du)改革。繼續深化集體建設用地(di)和宅基(ji)地(di)市場化改革。建立土(tu)地(di)用途變性的(de)利益共(gong)享機制(zhi)。加快建立“住房ke)tu)地(di)指標隨(sui)人(ren)口流動(dong)掛(gua)鉤”的(de)制(zhi)度(du)。繼續建立土(tu)地(di)供應(ying)與商品房去化周期聯動(dong)機制(zhi)。完善“限房價競地(di)價”、“限地(di)價競配建”等拍賣制(zhi)度(du);完善金融機構的(de)公司ju)衛硤逑xi),形成(cheng)金融機構趨“住”避“炒(chao)”的(de)內在機制(zhi)。完善多層次商品房和保障房金融體系(xi),形成(cheng)“短借(jie)長還”的(de)融資(zi)機制(zhi)。建立住房金融審慎監管制(zhi)度(du);建立全國統一的(de)稅(shui)收制(zhi)度(du),改革稅(shui)收征管制(zhi)度(du)。開征房地(di)產稅(shui),重塑房地(di)產稅(shui)收體系(xi)。

第五,加快住房供給(gei)側結構性改革。以產權化為(wei)主線,構建中國住房的(de)供應(ying)體系(xi)。以城鎮(zhen)化為(wei)基(ji)礎,構建中國住房的(de)空間體系(xi)。以智能化為(wei)目標,構建中國住房高質量的(de)產品及產業體系(xi)。從而繪制(zhi)樓市新基(ji)因圖譜。

作(zuo)者︰倪鵬飛

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